ARRAS PENITENCIALES Y SUINTERPRETACIÓN RESTRICTIVA
A propósito de la sTS 3513/2018, de 17
de octubre.
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Las arras
consisten en la entrega de una cantidad de dinero —o cualquier otra cosa—, en
el momento de la celebración de un contrato –normalmente de compraventa—, con
la finalidad de confirmarlo, garantizar su cumplimiento o facultar a los
otorgantes para poder rescindirlo libremente, perdiendo, una parte, lo
entregado o restituyéndolo doblado, la otra.
De la
anterior definición se deriva que existen tres tipos de arras según la función económica
o finalidad de estas:
Arras
Confirmatorias
Consisten
en la entrega de dinero o cosas fungibles en señal de confirmación del contrato
o prueba de su existencia.
En caso de
cumplimiento del contrato, el precio entregado se reputa a cuenta del precio.
En caso de incumplimiento, la cantidad fijada por las arras no tiene que
coincidir con la cuantía de la indemnización, ni impide
la acción de resolución o la de exigencia del cumplimiento forzoso.
Arras
Penales
Son
aquellas que cumplen una función de aseguramiento o garantía del cumplimiento
del contrato, so pena de perderlas o devolverlas dobladas.
En caso de
cumplimiento, como en las anteriores, lo entregado se reputa a cuenta del
precio. En caso de incumplimiento, las arras sirven para fijar la indemnización
y la valoración del daño, no porque se faculte al desistimiento, sino porque
son la pena fijada por las partes, sin que se permita la facultad de moderación
de su cuantía. Tampoco en este caso, la constitución de las arras impide la
exigibilidad del cumplimiento del contrato.
Arras
Penitenciales o de desistimiento
Consisten
en la fijación de un precio por las partes para la desvinculación o
arrepentimiento del contrato, de manera que se autoriza tal desistimiento
mediante la pérdida de lo entregado o la devolución del doble.
En caso de
cumplimiento, los efectos son idénticos a los otros tipos de arras. La
diferencia con las anteriores estriba en que, en caso de incumplimiento, las
partes no pueden exigirse el cumplimiento del contrato, ya que precisamente la
finalidad o función de las arras penitenciales es la de establecer la facultad
liberatoria, de desistimiento o arrepentimiento a cambio de una cantidad de
dinero —lo entregado o el doble, según una parte u otra sea la que ejercita la
facultad de desvinculación—.
En nuestro
ordenamiento jurídico únicamente se regulan las arras penitenciales, en el
artículo 1454 del Código Civil, y las confirmatorias, en los artículos 83 y 343
del Código de Comercio. No obstante, nada impide el establecimiento de arras
penales, en virtud del principio de la autonomía de la voluntad de las partes,
consagrado en el artículo 1255 del Código Civil.
Centrándonos
en las arras penitenciales, el artículo 1454 del Código Civil establece que «Si hubiesen mediado arras o señal en el
contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el
comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas».
El
artículo indicado regula un único tipo de arras, las penitenciales, sin que
ello excluya las otras clases de arras, según lo comentado. No obstante, según
la jurisprudencia, el artículo 1454 del Código Civil consagra un tipo de arras
de carácter excepcional, debiéndose interpretar las cláusulas que la establecen
de forma restrictiva.
Por ello,
según la jurisprudencia, ante una cláusula de arras, habrá de estarse a la
voluntad de las partes, manifestada en el propio pacto. En defecto de pacto, se
considerarán confirmatorias, y si se duda entre si son penales o penitenciales,
se optará por la primera opción.
Sólo se
reputarán penitenciales las arras en caso de que las partes lo hayan hecho
constar clara e indubitadamente en el contrato. Por tanto, tendrán carácter
excepcional, de aplicación supletoria e interpretación restrictiva.
En este
sentido se pronuncia la reciente sentencia del Tribunal Supremo 3513/2018, de
17 de octubre, citando la sentencia 581/2013, de 26 de septiembre, al
establecer que «Ante la imposibilidad de
dar un concepto unitario de las arras, la doctrina moderna distingue las
siguientes modalidades de ellas: a) Confirmatorias. Son las dirigidas a
reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración,
o bien representando un principio de ejecución. b) Penales. Su finalidad es la
de establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución
doblada, caso de incumplimiento. c) Penitenciales. Son un medio lícito de
desistir las partes del contrato mediante la pérdida o restitución doblada.
Esta última es la finalidad reconocida por el artículo 1454. Siendo doctrina
constante de la jurisprudencia la de que las arras o señal que, como garantía
permite el artículo 1454, tienen un carácter excepcional que exige una interpretación
restrictiva de las cláusulas contractuales de las que resulte la voluntad
indubitada de las partes en aquél sentido, según declararon las sentencias de
24 de Noviembre de 1926, 8 de Julio de 1945, 22 de Octubre de 1956, 7 de
Febrero de 1966 y 16 de Diciembre de 1970, entre otras, debiendo entenderse en
caso contrario que se trata de un simple anticipo a cuenta del precio que
sirve, precisamente, para confirmar el contrato celebrado. (sentencia de 10 de
Marzo de 1986)».
En el caso enjuiciado, la cláusula
objeto de litigio hacía alusión al artículo 1454 del Código Civil, sin embargo
el alto tribunal concluye que «la mera
mención al art. 1454 del C. Civil, no expresa con claridad cuáles son las
obligaciones que contraen las partes, por lo que al ser una variedad de arras
de interpretación restrictiva habría sido preciso acreditar que la intención de
los contratantes era pactar las arras para el caso de desistimiento del
comprador, lo cual no se deduce del texto de la cláusula, cuando en los supuestos
referidos en las dos sentencias antes mencionadas [485/2014, de 23 de septiembre, y 507/2018, de 20 de septiembre] se reconoció́ el carácter
de arras penitenciales, porque las partes así́ lo hicieron constar expresamente
en la redacción del contrato, con mención expresa al supuesto de desistimiento».
En
conclusión, habida cuenta del carácter accesorio, excepcional, supletorio y de
interpretación restrictiva de las arras penitenciales, al establecerlas en un
contrato es menester hacer constar de forma expresa, clara e indubitada que la
voluntad de las partes es la de otorgar la función de desistimiento al contrato
o pacto de arras; sin que resulte suficiente hacer alusión a la palabra «señal»
o simple referencia al artículo 1454 del Código Civil.
Lo realmente
importante es que quede reflejado en el pacto la voluntad de las partes de
concederse recíprocamente la facultad de desistimiento del contrato; por
ejemplo con una expresión análoga o similar a «las partes pactan expresamente
la facultad recíproca de desistimiento del presente contrato, constituyendo, la
cantidad entregada al efecto, arras penitenciales sujetas a los efectos del
artículo 1454 del Código Civil, en el sentido de que para el supuesto de que la
parte compradora ejercite su facultad de desistimiento del contrato, perderá la
cantidad entregada en concepto de arras, y para el supuesto de que sea la parte
vendedora quien la ejercite, deberá restituir a la compradora el doble de la
cantidad entregada en concepto de arras; quedando el contrato resuelto, sin que
las partes puedan compelerse a exigir el cumplimiento forzoso del contrato ni
exigirse una cantidad indemnizatoria diferente de la establecida».
Jesús
Marinetto Iglesias
Abogado